年报观察|金融街物业谨慎外拓与盈利受挫
观点网 金融街物业2022年的业绩公告上写，将现金派发股息，2022年末期股息每股人民币0.163元（税前）。如果按金融街物业3月24日收盘价2.69港元以及现行汇率计算，收益率达到约7%。派息给力，但经营情况则难言强劲。2022年末，金融街物业整体毛利率约为17.9%，相比上一年继续下降2个百分点。被划作第二项主营业务的餐饮业务，2022年亏损进一步显现，毛利率约为-30%。参与3月24日投资者会的相关人士转述称，公司解释原因为疫情影响，一段时间暂停堂食的冲击较大。在基础物管服务上，金融街物业保持谨慎却积极的外拓，在近日收购置佳物业70%股权时与卖方设立对赌协议。收并购方面，“公司还将一如既往地加快市场拓展，但根据实际情况，不太建议对面积增长设置一个具体的指标。管理层认为面积规模的增加，中间可能包含项目质量的参差，这对业绩的平稳增长有影响”，上述人士表示。滑坡的毛利率与餐饮业务金融街物业董事会决定现金派发股息。2022年末期股息每股人民币0.163元（税前），派息比例约为50.29%，如果按金融街物业3月24日收盘价2.69港元以及现行汇率计算，收益率达到约7%。派息大方，经营情况则难言强劲。金融街物业2022财年收入约为13.9亿元，较上一年的13.2亿元增加约5.13%，毛利则约为2.5亿元，较上一年的2.6亿元减少约5.4%。其年内利润约为1.4亿元，较上一年约1.5亿元减少约9.99%；该公司拥有人应占利润约为1.2亿元，较2021年度减少约12.1%。截至2022年末，其整体毛利率约为17.9%，相比上一年继续下降2个百分点。金融街物业的主营业务分为两大板块，一是物管及相关服务，二是餐饮服务，前者进一步划分为商务物业和非商务物业。商务物业毛利率相对较高，2021年为25.4%，2022年为24.1%，非商务物业则在13%左右起伏；餐饮服务则自上市以来持续处于不盈利状态，2020年毛利率约为1.8%，2021年餐饮业务陷入亏损，毛利率为负6.1%，2022年亏损进一步显现，毛利率约为-30%。据上述投资者转述，管理层在投资者会上提到，毛利率降低主要有三个方面的原因，一是防疫支出增加，二是餐饮受到疫情影响，三是结构性因素，公建类项目的拓展摊薄了毛利率，因为公建类项目的毛利率是远低于商业物业的。金融街物业并不想放弃毛利率相对薄的公建和住宅物业。“只要是有利润的，我们还是要不断地进行介入的。”投资者援引管理层所言。餐饮业务列在主营业务板块单独一项，这是金融街物业区分于其他物企的一个标签。但餐饮的增长曲线始终未能发展起来。该板块收入较之2021年末的5562万元略有上升，至6103万元，但毛利亏损1830万元。“2022年实际的疫情情况对餐饮服务业的冲击是非常大的，一段时间暂停堂食，直接影响到餐饮的收入，但是一些固定的成本也在发生，对该板块有很大的冲击。”有投资者援引管理层在投资者会上的说法。从收入占比来看，餐饮业务近两年仅占比4%上下，而截至2022年末，基础物管收入约为10.4亿元，占比约75%，来自增值服务的收入约为2.81亿元，占比约20%。推进收并购、但不设目标于2022年12月31日，金融街物业在管建筑面积由2021年末的约3350万平方米增加至约3496万平方米。年内新增合约建筑面积中，来源于独立第三方面积占比约为80.6%。总在管项目数量为230个，其中来源于独立第三方的在管面积约1613万平方米，占总在管面积的46.15%，在管项目数量为106个。“2022年公司整体的外拓策略和以往还是一致的，主要还是集中在商务物业和公建物业这两方面为拓展方向，特别是在产业园区，2022年虽然受疫情的影响，我们的拓展还是取得了比较大的进步。”投资者转述会上内容表示。自上市以来，金融街的收并购动作较多，但最终落地的有限，在收并购方面保守谨慎。例如2021年收购株洲宏达物业与北京永泰恒卫生服务中心，最终前一项并购终止。而近期公告指，金融街物业以1.54亿港元收购置佳物业70%股权，中间涉及对赌协议。据了解，置佳物业服务有限公司是一家有20多年物业管理经验的公司，主要在香港从事物业管理、保安服务、设施管理及工程顾问服务。于2022年9月30日，目标公司在管项目22个，在管单位超过63，400个，包括商业及住宅物业。具体来看，卖方向金融街物业承诺，置佳物业2022年-2025年四个年度，经审核营收分别约为1.28亿港元、1.43亿港元、1.65亿港元、1.89亿港元；同期，对应经审核扣非(且扣税)后净利润分别约为1519.22万港元、1558.00万港元、1948.44万港元、2220.40万港元。若业绩对赌未达成，卖方需要向金融街物业支付相应公式计算的补偿款。此外，金融街物业在期内与多家公司合作，分别成立了5家合资公司，包括融京物业服务（北京）有限公司、北京融英物业服务有限公司等。关于外拓，金融街物业在投资者会上表示，“根据实际情况，不太建议对面积增长设置一个具体的指标。”投资者转述称，管理层认为物业行业在前些年对面积规模的追求，确实使收入有所提升，但是在规模快速增加的同时，因为项目质量参差不齐，或者是收入和成本的支出不成正比，不可避免地对未来的业绩增长产生一些负面影响，长此以往不仅拖累企业长期可持续发展，更可能会蚕食公司经营多年的成果。“从面积增长指标来看，金融街物业主动退出了一些经过评价之后不是太可持续的项目。”投资者转述称。“公司还将一如既往地加快市场拓展，包括继续推进收并购和合资合作方面层次更好的发展。”新的业绩指引和发展目标上，金融街物业管理层向投资者表示：“之前公司的指引一直是收入增长20%，利润增长25%，今年我们还是维持这个收入和利润增长20%的指引基本不变。”
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